ENRIQUECIMIENTO INJUSTO EN CASA VENDIDA POR EL BANCO

  En el artículo de abril de este periódico -y también sobre tema inmobiliario- http://abogadagladysgarcia.com/blog-gladys-garcia-acosta/suspension-del-lanzamiento-de-vivienda,  habíamos advertido de la posibilidad, concedida por la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios,   que tenía aquel a quien se le había subastado su vivienda habitual en un proceso hipotecario de paralizar el lanzamiento hasta mayo de 2017 cumpliendo una serie de requisitos. 

En el artículo que Ud. lee ahora nos vamos a colocar en otra perspectiva: la de aquel cuya casa ya fue adjudicada al banco, todavía ha quedado debiendo a la entidad una importante cantidad de dinero y el banco, además de perseguir sus bienes, pone en venta la que fue su casa. 

Ya por esta ley 1/2013 se determinó que si la entidad financiera a la que se adjudicó la casa procediera a venderla en los 10 años siguientes a dicha adjudicación, la deuda restante que corresponda pagar al ejecutado en ese momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el banco. O lo que es lo mismo: en caso de que el banco venda la casa,  se le debe rebajar al deudor en un 50% la deuda que tuviera hasta ese momento y en función de la diferencia que haya obtenido el vendedor en el precio (comparándolo con el valor de remate por el que se le adjudicó tiempo atrás la casa).

Siendo esto así desde 2013,  el Tribunal Supremo ha causado un gran revuelo con una sentencia de 13 de enero de este año 2015,  pues ha dejado abierta la posibilidad a que los ejecutados, que se quedaron sin casa por un precio muchas veces irrisorio y que ahora siguen siendo deudores del banco,  puedan ejercer  algún tipo de derecho o control sobre las ventas de sus casas que realiza éste. 

Como sabemos, no es nada extraño que la entidad financiera se adjudique en subasta hipotecaria  los inmuebles por el 50 % de su valor de tasación, (algo perfectamente legal, por muy irritante que sea) y que, además, persiga otros bienes o patrimonio del deudor para cobrarse el resto. Ahora bien, como dice expresamente la sentencia, si en un “lapso de tiempo relativamente próximo” dicha entidad o banco que se adjudicó la propiedad por aquel 50 % consigue vender la propiedad a precio bastante superior, se podría estar produciendo un enriquecimiento injusto a favor del banco y en perjuicio del que debe. 

No debemos confundir lo que ya estaba regulado con lo que ha dicho en enero el Alto Tribunal, si bien éste asume en su sentencia que la aprobación de la ley 1/2013 fue una manera que tuvo el legislador de reconocer que se podían producir injusticias si el banco vendía muy caro lo que fue del deudor sin que éste pudiera obtener ninguna compensación en lo que aún debía. Mientras que la ley no exige que en la subasta la adjudicación del bien al banco se haya hecho por un determinado porcentaje de tasación para  poder restar el 50% de la ganancia obtenida (plusvalía) a la deuda si la propiedad se vende  en los 10 años siguientes, con la sentencia de enero lo que el Supremo  dice es que, si la adjudicación en subasta hubiera sido por  el 50 % del valor de tasación del inmueble  y la venta se hubiere realizado en un breve plazo por un valor muy alto, podría haber derecho a reclamar contra el banco. 

Considera el Supremo que si el banco ha logrado vender el inmueble en poco tiempo, a un fantástico precio y aún así sigue persiguiendo los bienes y patrimonio que pudiera tener ahora u obtener en el futuro el  ejecutado,  es tanto como reconocer que la adjudicación del bien en la subasta  debió hacerse por un porcentaje mayor -y no por el roñoso 50 %-  y que la cantidad restante a pagar por el ejecutado hubiera sido mucho menor. 

El Tribunal, aplicando ese principio general del Derecho que establece que las normas,  han de ser interpretadas según la realidad del tiempo en que han de ser aplicadas, nos viene a decir que la institución del enriquecimiento injusto se debe entender como principio general del Derecho también y que se traduce como el necesario control sobre los desplazamientos económicos en las relaciones jurídicas, cuando el enriquecimiento de uno causa el injustificado empobrecimiento del otro. Con sentencias como esta se pretende reforzar, en estos tiempos de crisis,  los principios de buena fe y de reciprocidad del comercio jurídico en aras a una mayor justicia contractual, superando en algo la concepción my  formalista y rigorista  del Código Civil en relación al derecho de crédito y la responsabilidad patrimonial derivada de los impagos. 

Tratándose de una primera sentencia aún no  hay jurisprudencia consolidada ni tampoco se ha explicado qué se entiende por tiempo relativamente próximo –personalmente creo que diez años no entra en esa categoría-  ni si esto se aplica a todo tipo de propiedades, por lo que habrá que ir viendo cómo desarrollan este novedoso criterio los tribunales. 

Pero los lectores deben conocer que es posible reclamar este descuento por la parte proporcional en el negocio de los bancos, así que ya saben.  

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