TASACIÓN DE INMUEBLES POR HACIENDA

Dicen los entendidos que el mercado inmobiliario se ha estabilizado y que los precios de la vivienda y otras fincas han comenzado, incluso, a remontar. Pero es lo cierto que el punto de partida en esa anunciada remontada está tan mermado, que aún hoy las valoraciones de las propiedades,  como en lo peor de la crisis inmobiliaria, siguen estando muy  ajustadas a la baja, pudiendo haber auténticos chollos inmobiliarios.

Sin embargo, no ha sido pocas las ocasiones en las que, en pleno ajuste de los precios de mercado, aquellos que realizaron compra, donación o recibieron en herencia bienes inmuebles muy devaluados han tenido problemas con la Administración tributaria por el valor “de mercado” fijado en la transacción y, por ende, en la declaración del correspondiente impuesto. Probablemente a algún lector le suene ya el concepto de valoración complementaria (al alza),  que son las que realiza la Administración Tributaria disconforme y que además va acompañada de una propuesta de sanción y liquidación de intereses.

La solución jurídica no pasa por echar pestes por el aparente desconocimiento de la realidad que evidencia el fisco; la clave de todo está en la motivación que ha dado la Administración tributaria para elevar el importe de la valoración.

El medio estándar de valoración por parte de Hacienda es el socorrido “método de comparación en el mercado” que elaboran los peritos de la administración y que parte de una premisa obvia pero no siempre aplicada: que existan otros inmuebles homogéneamente comparables ( al menos 6 dice la orden que lo regula) en la misma zona de la finca en cuanto a dimensiones, localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otras características físicas relevantes.

Y como pueden imaginar, para tal grado de precisión en la determinación del valor real del bien (y no el aproximado) se requiere una comprobación mínima –así lo exige la norma-  como es la inspección personal y ocular del inmueble por parte del perito, lo que incluye no sólo contrastar superficies sino el estado de ocupación, conservación, usos, régimen de protección, si el inmueble está ajustado al plan urbanístico…etc.

Como este tipo de tasaciones tan exhaustivas no suelen ser las que se acompañan a la carta certificada de valoración complementaria que envía Hacienda a los contribuyentes, los tribunales las están calificando de carentes de motivación, pues se desconocerían las auténticas razones técnicas y prácticas por las que el fisco da un valor superior a la propiedad del ya aportado. Admitir sistemáticamente lo contrario, colocaría al contribuyente en una situación de indefensión proscrita constitucionalmente.

Y si aún teniendo ese informe completo y detallado de valoración contradictoria hay disconformidad con el valor dado por la Administración,  es el tiempo de presentar la pericial contradictoria por perito particular que rebata los argumentos de los técnicos de Hacienda pero esa es ya otra guerra.